Forum urbanisme - aménagement du territoire - environnement

[Françoise]

Bonjour,

La mairie nous informe qu'il est fort probable que notre terrain situé en zone NAa ne soit plus constructible à l'issue de l'établissement du PLU.

Ils nous disent (terrain en indivision) qu'il nous reste deux ans pour prendre nos dispositions.

Mais quels sont nos recours? Que faire? A qui nous adresser? Merci!!!

Françoise

[Pierre52]

Bonjour,

Si votre terrain est classé actuellement en zone NAa, c'est qu'il n'est de toute façon pas classé en zone constructible mais en zone d'urbanisation future, sauf s'il est précisé dans le règlement de l'actuel Plan d'Occupation des Sols (POS) que la zone peut être construite par une opération d'aménagement (un lotissement, une ZAC...).
Les deux ans que la mairie vous donne correspondent sans doute au temps d'élaboration du nouveau PLU remplaçant le POS.
Les recours sont cantonnés à l'enquête publique qui a lieu après l'arrêt du PLU et juste avant son approbation, en toute fin de procédure donc. Adressez vous alors au commissaire enquêteur.
Cependant, il y a aussi de la concertation prévue pendant l'élaboration. Renseignez vous sur ses modalités en mairie. (Y a-t-il un service de l'urbanisme/aménagement/foncier qui supervise l'élaboration du PLU? La mairie fait-elle appel à un bureau d'étude, à la DDE?)
N'hésitez pas à nous dire si vous souhaitez d'autres éclaircissements.

[Françoise]

Merci beaucoup pour votre réponse!

En effet, les deux ans correspondent au temps nécessaire pour transformer le POS (début prévu en janvier 2010 et aboutissement en 2012).Pouvons-nous vendre ce terrain tel quel pendant ces deux ans? Que se passera-t-il alors pour le certificat d'urbanisme?

Le courrier précise que notre terrain est classé en zone Naa et que cette zone correspond à une zone d'habitat après équipement. J'avoue que je m'y perds entre toutes ces mentions.

Pouvons-nous donc, avant la fin de la transformation du POS en PLU équiper cette zone (je suppose qu'il s'agit de viabiliser le terrain en amenant l'eau et l'électricité + assainissement, dans ce cas, fosse septique) et construire? Ou toute démarche est-elle impossible dès lors que la révision du POS commence?

Comme nous préférerions ne pas attendre l'enquête publique pour commencer nos démarches, nous envisageons de rencontrer le Maire. Est-ce une bonne idée?

Merci d'avance de bien vouloir encore m'éclairer un peu.

[Coussinet]

En fait, tout dépend de ce qui est autorisé dans le règlement du POS.
Si votre zone est classée constructible (ou d'urbanisation future), vous devez voir dans le règlement si les constructions sont autorisées et sous quelles conditions (réalisation des réseaux notamment).

De plus, si vous demandez un certificat d'urbanisme, celui-ci "gèlera" les règles applicables aux terrains pendant un certain temps, vous permettant de bénéficier des règles du POS.

Toutefois, lors de l'élaboration d'un nouveau document d'urbanisme (PLU), le maire peut "sursoir à statuer" sur toute nouvelle demande de permis : en plus clair, il peut mettre "en pause" votre projet en attendant de voir ce que va autoriser et projeter le PLU.

Enfin, pourquoi les terrains ne seraient-ils plus constructibles ? Nous avons le cas d'une commune où le POS a été "ambitieux" en prévoyant de nombreuses zones constructibles. Toutefois, alors que nous sommes en train d'élaborer le PLU, il apparait que certaines zones pourraient ne plus être constructibles au regard des équipements communaux et des besoins en logement de la commune (réflexion en cours). Est-ce le cas pour votre commune ou est-ce une décision unilatérale de la mairie ?

[Pierre52]

L'élaboration du PLU n'affecte pas la possibilité de vendre ou d'acquérir un terrain. Seule la valeur risque de changer (suivant la possibilité de construire ou pas l'emprise). Le certificat d'urbanisme est attaché au terrain donc la vente ne changerait rien au gel des règles que permet le certificat. Seule l'éventualité d'un sursis à statuer à cause de l'élaboration du PLU peut vous embêter.

NA correspond aux zones pouvant être construites dans l'avenir, après équipement (point sur lequel vous supposez bien). Il peut ensuite y avoir différentes sous-zones NA (NAa, NAb, etc.)
Les zones déjà construites ou immédiatement constructibles sont classées U.

Le PLU est un document qui porte une certaine vision d'avenir du territoire dans son évolution. Ce sont des choix faits par les élus. Vous pouvez toujours aller voir le maire ou l'adjoint en charge du dossier en leur expliquant votre problème.

[Coussinet]

Les zones NA peuvent également être constructibles immédiatement, la seule différence réelle entre NA et U est une question de bâti actuel. Sur une NA, le terrain est vierge de construction mais peut être construit à tout moment en fonction de la présence des réseaux. C'est surement pour cela que le maire vous a dit de prendre vos dispositions (regardez si les réseaux sont présents et lancer une opération de vente).

Le certificat d'urbanisme peut également vous permettre de maintenir les règles applicables sur le terrain. Toujours est-il que l'élaboration d'un PLU prend entre 20 et 24 mois pour une petite commune. Charge à vous de vous renseigner sur les possibilités offertes par le règlement du POS.

[Françoise]

Merci beaucoup à vous deux pour toutes vos explications.

Ces dernières ont été d'autant plus précieuses que le Maire que nous avons finalement rencontré n'a pas été d'une grande aide.

Il nous a quand même donné deux informations capitales (obligation de créer un lotissement, surface minimale du lot de 1200 m²) et conseillé de faire une demande de certificat d'urbanisme.

Nous sommes sur le point de faire cette démarche,dans notre cas et pour avancer un peu, nous comptons faire une demande de certificat opérationnel car même si nous avons encore beaucoup de points à étudier, nous ne voulons pas que notre terrain perde toute sa valeur dans deux ans. Nous commençons donc à envisager soit de vendre à un promoteur (plus simple mais peu intéressant) soit de vendre nous-mêmes les terrains en lotissement (plus intéressant financièrement mais je le crains peut-être beaucup trop compliqué pour nous).

Dans le document de certificat d'urbanisme, on nous demande de faire une description succinte des opérations envisagées, difficile pour le moment puisque nous en sommes aux premiers balbutiements.Devons-nous représenter les lots, les voies et les réseaux? Mais si par la suite, nous faisons une demande d'autorisation de lôtir et que les emplacements sont différents, ça posera problème?

A vrai dire, nous ne savons même pas par quoi commencer.

J'espère que vous pourrez encore une fois nous aider, je vous en remercie d'avance.

[Pierre52]

Le certificat d'urbanisme (CU) opérationnel vous permet de savoir si tel ou tel projet est faisable, en plus de figer les règles d'urbanisme applicables au terrain.

Commencez peut-être par une demande de CU de simple information, qui fige les règles et vous laisse le temps de sa validité pour vous permettre de peaufiner votre projet, quitte à demander un CU opérationnel quand celui-ci est abouti pour être sûr qu'il est faisable.

Le CU peut être prolongé sur demande tant que les règles applicables au terrain n'ont pas changé, surveillez donc toujours la procédure PLU.

[François76]

Pour ma part, je vous recommande de faire directement une demande de certificat opérationnel sans passer par un CU de simple information qui ne sert à rien si vous redemandez un CU opérationnel derrière.

Concernant la description de votre projet succint au sein de la demande, un simple fond cadastral avec un dessin du projet suffit. Le nombre de lot est important afin d'apprécier la suffisance des réseaux à proximité. La forme importe peu.

Néanmoins la situation est assez surprenante; le maire vient vous voir pour vous alerter que votre terrain risque de perdre son caractère urbanisable avec l'arrivée du PLU.. quel est son but ? d'autres élus sans doute contre une urbanisation à cet endroit de la commune... ?

1200m² pour chaque parcelle... c'est une prescription du POS pour cette zone ? C'est énorme....